tiistai 28. kesäkuuta 2016

Velanlyhennys vai sijoitus?

Onko järkevämpää käyttää ylimääräiset rahansa asuntolainan lyhentämiseen vai osakesijoittamiseen? Lähdin tätä tarmokkaasti laskemaan ja huomasin, että laskelmiin vaikuttavia tekijöitä on hirveästi. 

Koko laina-ajalta

Laskin ensin nykyisen lainani korkokulut koko laina-ajalta ja vertasin niitä suuremman lyhennyserän korkoihin. Tätä lukua vertasin sitten sijoituksista saatuun tuottoon (verojen jälkeen) samalla ajalla kuin laina maksetaan. Ja tämä eri korkoprosenteilla. 

Sen verran paljon tuossa on muuttujia, jotta en koe järkeväksi tässä tilanteessa luottaa sokeasti noihin laskelmiin. Tiivistettynä havainto oli se, että näillä koroilla sijoitustoiminta kannattaa, mutta aika nopeasti on syytä tarkastella lisälainanlyhennyksiä tai suurempaa sijoitussummaa. Lisälainanlyhennys tuo varmoja säästöjä, kun taas sijoittamisessa on riskinsä ja tuotto-odotus voi olla kaukana todellisesta tuotosta(molempiin suuntiin).


Kuusivuotissuunnitelma

Suunnitelmissa on kerätä seuraavat kuusi vuotta mahdollisimman paljon rahaa unelmien kotia varten. Mitä tapahtuu kun kuuden vuoden kohdalla sijoitukset realisoidaan, asuntolaina maksetaan pois ja otetaan uusi laina?
Teen laskelmat seuraavilla spekseillä:
  • Lainaa 220000 ja laina-aika 22 vuotta
  • Sijoitusten kuluja ei huomioida tarkemmin, vain tuotosta maksettava pääomavero. 
  • Korko nousee näissä laskelmissa heti alusta.
  • Rahaa käytettäväksi lainaan ja sijoituksiin on yhteensä 1620 euroa, mikä on realistinen nykyisellä tulotasolla.
1. Korko 1 %
  • Jos lainanlyhennys on 1620, korkoja maksettu kuuden vuoden kohdalla 10 000 euroa, mikä on 1 500 euroa vähemmän kuin minimilyhennyksellä (930). Realisoitavat varat 106 600 euroa.
  • Jos lainanlyhennys on 930 euroa, sijoitettavaksi jää 590 euroa, joista kertyy tuottoa 4%:n tuotto-odotuksella verojen jälkeen kuudessa vuodessa 4 400 euroa. Realisoitavat varat 109 500 euroa.
  • Sijoittaminen kannattaa
2. Korko 3 %
  • Jos lainanlyhennys on 1620, korkoja maksettu kuuden vuoden kohdalla 32 100 euroa, mikä on 3 400 euroa vähemmän kuin minimilyhennyksellä (1140). Realisoitavat varat 84 500 euroa.
  • Jos lyhennys 1140 euroa, sijoitettavaksi jää 480 euroa, joista kertyy tuottoa 4%:n tuotto-odotuksella verojen jälkeen kuudessa vuodessa 3 100 euroa. Realisoitavat varat 84 300 euroa.
  • Lainanlyhennys kannattaa

Kipupiste on 2,7 %:n paikkeilla. Jos korko nousee tuon yli, on asuntolainanlyhennys järkevämpää.



Jatketaan siis nykyisellä suunnitelmalla ja pyritään sijoittamaan mahdollisimman suuria summia ja järkevästi. Mikäli korot kapuavat yli 2,5 prosentin, tarkistetaan tilanne uudestaan. Satunnaiset lisälyhennykset eivät myöskään ole hullumpi idea. Varmempaa olisi lyhentää lainaa heti koko säästösummalla, mutta haluan perehtyä sijoittamiseen. Rahat ovat myös helpommin realisoitavissa.

Apuna laskelmiin käytin omien exceleideni lisäksi Nordean lainalaskuria ja Korkoa korolle-laskuria. Laskelmissa ei ole huomioitu kaikkia mahdollisia tekijöitä, ja jos jotain olennaista puuttuu, komentoikaahan niin korjataan. Itsekin tässä opettelen.

3 kommenttia:

  1. Yleensä sijoittamisessa (maantieteellisesti hajautetut indeksirahastot) käytetään tuotto-odotuksena n. 6-10 prosenttia perustuen historiallisiin keskiarvoihin alkaen muistaakseni vuodesta 1832. Tuo 4 prosenttia on siihen nähden aika pessimistinen. Voi toki nykyisessä markkinatilanteessa olla oikeakin.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Meinasin ensin laskea 8%: n tuotto-odotuksella, mutta lueskelin sitten erilaisia mielipiteitä asiasta. Joidenkin perusteella tuo 4% on optimistinen :)

      Poista
  2. Jos lainan korot nousee, niin myös tuottojen tuotto-odotus nousee.

    VastaaPoista