perjantai 20. tammikuuta 2017

Isompi asunto ei tarkoita aina isompia kuluja

Me olemme ihan tosissamme harkitsemassa asuntomme myyntiä. Mahdumme nykyiseenkin vielä, mutta edullisempi vastike, järkevämpi pohja ja lisähuone houkuttelevat. Tarkoitus on koko ajan ollut ostaa ennen lopullista kotia välikoti. Nykyinen olisi järkevää remonttien puolesta myydä nyt ja ajattelin tässä laskea, mitä uusi kämppä tarkoittaisi taloudellisesti päivittäisessä elämässämme.


Nykyisen asunnon myynti


Potentiaalinen myyntihinta: 300 000 €
Välittäjän palkkio 2,5 %: 7 500 €
Lainaa jäljellä: 214 000 € (23 vuotta)
Käteen: 78 500 €
Menot kuussa 1318 €, josta 567 todellisia kuluja (1 %:n korolla)
  • Vastike/kk: 412 (ei sisällä vettä)
  • Korkokulut/ kk: 155 €
  • Lyhennys: 751 €
  • Lyhennys + korot: 906 €

Nyt myynnissä oleva potentiaalinen asunto


Pyyntihinta 295 000
Varainsiirtovero 2 %: 5 900 €
Remontti- ja muuttokulut: 5 000 €
Asunnon todellinen hinta: 305 900 € (Lainaa 227 400, 23 vuotta)
Menot kuussa 1381 €, josta todellisia kuluja 520 € (1 %:n korolla)
  • Vastike/kk: 330 € (ei sisällä vettä)
  • Korkokulut 190 €
  • Lyhennys: 861 €
  • Lyhennys + korot: 1051 €

Realistinen kauppa


Pyyntihinta 340 000
Varainsiirtovero 2 %: 6 800 €
Remontti- ja muuttokulut: 5 000 €
Asunnon todellinen hinta: 351 800€ (Lainaa 273 300, 25 vuotta)
Kulut kuussa 1469 €, josta todellisia kuluja 558 €  (1 %:n korolla)
  • Vastike/kk: 330 € (ei sisällä vettä)
  • Korkokulut 228 €
  • Lyhennys: 911 €
  • Lyhennys + korot: 1139 €


Nyt on siis myynnissä todella edullinen asunto, joita ei tällä alueella juurikaan ole näkynyt. Sen vuoksi lisäsin toisen laskelman, jossa on realistisempi kauppa. Todelliset kulut ovat pienemmät molemmissa esimerkeissä kuin nykyisessä asunnossamme ja menot suunnilleen nykyisen tasolla. Tämä toimii niin kauan kuin korot pysyvät alhaalla ja vastike uudessa asunnossa on nykyistä huomattavasti edullisempi. Huomioitavaa on myös, että nostin alemmassa esimerkissä laina-ajan takaisin 25:een. Jos aikaa on nykyiset 22 vuotta, tasalyhenteisessä korkokulut pysyvät ennallaan, mutta lyhennys nousee noin sadalla eurolla.

Jos päädymme uuden kämpän tässä välissä ostamaan, täytyy nykyisen myyntihinnan olla kohdillaan. Myös uuden sopivan löytäminen voi olla haasteellista. Koska tämä on välietappi kohti unelmien kotia, nyt riittäisi semmoiset 4h+k, n. 90 neliötä ja ok kunto. Myyntiajankohtaan vaikuttaa erään toisen asunnon myynti, joten saattaa olla, ettei tälle keväälle ehditä.Voisihan sitä joka tapauksessa muutaman välittäjän haastatella, ja katsoa sitten mitä tehdään?

Ja ennen kuin lukijat kauhistuvat näistä hinnoista, on muistuttava,  että pääkaupunkiseudulla pientalojen neliöhinnat pyörivät helposti 3000-5000 eurossa. Täällä kuitenkin haluamme olla, omien turvaverkkojemme lähellä ja olemme siitä valmiita enemmän pulittamaan.




29 kommenttia:

  1. Mietin vaan sitä että kun lapset on vielä pieniä niin ne mahtuu vielä pitkään olemaan yhdessä... meilläkin teinit nukkuu yhdessä ja pienet toisessa huoneessa ja sopu sijaa antaa.

    Ymmärrän kyllä tilan kaipuun mutta... ollaanko siellä kotona nyt niin paljon että niitä neliöitä tarvii niin paljon. Vieraita käy silloin tällöin mutta ei heitä varten kannata investoida tuhansia...

    Lapset kun kasvaa ei niitä hirveesti kotona näy, alkaen 7-8v. Kaverit ja harrastukset liikuttaa lapsia😁

    Tottakai lapset joskus murisee kun ei ole omaa huonetta mutta olen sanonut että niilläkin säästetyillä euroilla me mieluummin matkustetaan ja harrastetaan. Piste. Eikä murina ole jatkunut siitä sen enempää.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Samaa mieltä siinä, että helposti menisivät vielä jonkin aikaa samassa huoneessa, sitten kun pysyvät kerrossängyssä. Kaksi normaalia sänkyä ei mahdu huoneeseen. Ja vieraiden takia emme kyllä ala muuttamaan. Remonttisuunnitelmien ja toisen myytävän asunnon vuoksi ajankohta voisi olla hyvä nyt ja jos sillä ei ole merkittävää negatiivista vaikutusta, varallisuuteen, miksipä ei.

      Meillä satsataan mielummin asuinmukavuuteen kuin esim. matkusteluun, mutta ymmärrän, että prioriteettinsä kullakin :)

      Poista
    2. Meillä taas satsataan asuinmukavuuteen ja matkusteluun :) Lapsille on omat huoneet kunhan haluavat, nyt ylimääräinen makuuhuone on leikkihuoneena. Itselläni on myös työhuone.

      Poista
  2. Itse myymällä säästät paljon (vaivaan nähden). Omassa laskemassakin välittäjän palkkio on 7500 euroa. Se on iso raha. Verrattuna etuovi com sivuston 149 e myynti-ilmoitushintaan. Ja etuovi antaa valmiin lomakkeen kauppakirjassa, ja sen osaa täyttää ihan jokainen. Enää jää siivous ja näytöt. Siivoukset joudut tekemään välittäjällekin eli vaivana on vaan näyttö. Lapset pois ja toinen jää avaamaan ovea. Ja se on siinä. Suosittelen.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Pisti kyllä miettimään, että pitäiskö kokeilla itse ensin. Itse kyllä suhtaudun vähän skeptisesti ilmoituksiin, joissa myyjä on asukas itse. Ja onhan niitä palveluita, joissa esim. välitysfirma hoitaa paperihommat, jotta tulee varmasti tehtyä oikein.

      Poista
  3. Öh, siis kulusihan vain kasvavat? Käteen jäävä rahamäärä pienenee ja ainoastaan sillä on väliä. Nuo ovat pakollisia kuluja joista on vaikea päästä eroon.

    Välittäjä+varainsiirtovero+remppa/muuttokulut häviät 100%.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Miksi vain käteen jäävällä rahalla on väliä? Ehkä tuo lyhennys ei ole kaikkein tuottavimmassa käytössä ollessaan asunnossa kiinni, mutta kuuden vuoden kuluttua, kun myymme kämpän, varallisuutemme on kuitenkin kasvanut enemmän kuin se olisi kasvanut nykyisessä kämpässä. Ja koska emme tiedä pörsseistä, voi olla että kuudessa vuodessa asunnon arvonnousu on enemmän kuin arvopapereiden nousu. Sama se kasvaako se varallisuus pankkitilillä vai asunnossa. Vai ymmärsinkö kommenttisi väärin? Haluatko vähän tarkentaa kantaasi?

      Se on totta, että nuo asunnon myynnistä ja ostosta aiheutuvat kulut ovat meidän tappiomme, mutta lasken ne otettavaksi nykyisestä asunnosta saatavasta myyntivoitosta.

      Poista
    2. Otetaan kärjistetty esimerkki:

      Henkilö A:
      nettopalkka: 3000e
      asumisen menot: 2500e
      muut menot: 500e
      velkaa: 200000e

      Henkilö B:
      nettopalkka: 3000e
      asumisen menot: 600e
      muut menot: 500e
      osakkeisiin: 1900e
      velkaa: 90000e

      Henkilö A ja B joutuvat molemmat keskellä lamaa työttömäksi. Sekä osakkeiden että asunnon arvo on romahtanut puoleen. Työttömyystuen ansiosta kummankin nettopalkka tippuu ainoastaan puoleen, eli nettopalkka on 1500e.

      Henkilöllä B menee hyvin, koska hänen täytyy ainoastaan tiputtaa osakkeisiin menevä osuus 400 euroon. Muutoin elämä jatkuu normaalisti.

      Henkilö A on kusessa. Hänen menonsa ovat 1500e kuussa liian isot. Asunnon myynti ei auta, koska sen arvo on vain 100000e ja välittäjä, varainsiirtovero ja muutto/remppakulut syövät tästä prosessista helposti 5000e. Asunnon myynnin jälkeen hänellä on edelleen velkaa 105000e ja uusi asuntokin pitäisi jostain saada pään päälle.

      Henkilö A joutuu siis pakkorealisoimaan pahimmalla mahdollisella hetkellä asuntonsa kun taas henkilö B jatkaa ostamista alhaisiin kursseihin. Kun lama on ohi ja molemmat pääsevät töihin on henkilö B näistä huomattavasti a) varakkaampi ja b) stressittömämpi.

      Ymmärsitkö nyt pointtini? Ainakin itselleni PAKOLLISTEN kulujen minimointi on ensiarvoisen tärkeää.

      Poista
    3. Ymmärsin paremmin. Tätä riskiä kyllä minimoidaan pankissa kun lainaa myönnetään tulojen mukaan. Onhan tuo realisoinnin hankaluus otettava huomioon, mutta sillä ei juuri ole merkitystä laitetaanko säästöön (eli asuntoon) 150 € enemmän sen ollessa muutama prosentti nettotuloista. Muutenkin asuntolainamaksuissa kannattaa varautua 500 euron korotuksiin, jos korot yhtäkkiä pompsahtaisivatkin. Tosin silloinhan myös inflaatio kiihtyisi. Jos tällaisissa asioissa joutuisi kuseen, voi syyttää itseään liian suuren lainan otosta ja ihmetellä pankkia, joka sen on myöntänyt.

      Pakollisten kulujen minimointi on tärkeää, mutta minulle lyhennys ei ole kulu vaan säästö.

      Poista
    4. No, kukin taaplaa tyylillään. :)

      Säästö tai meno, sillä ei ole väliä vaan ainoastaan sillä onko se pakko maksaa joka kuukausi. Itse laitan kyseisen rahan mieluummin osakkeisiin, jossa se tuottaa pitkällä aikavälillä samaa tasoa asunnon kanssa, mutta voin lopettaa tuon milloin tahansa. Sinä et ilman todella suuria kuluja ja mahdollista varallisuuden menetystä.

      Itse pidän mieluummin 200k € osakkeissa kuin yhdessä asunnossa. :)

      Poista
    5. Juurikin näin :) Tämä on niin siitä kiinni mitä tavoittelee. Minä haluan asuinmukavuutta ja sinä kenties taloudellista riippumattomuutta. Kukin tyylillään :)

      Poista
  4. Vähän nihkeästi tuntuu asunnot liikkuvan tällä hetkellä, joten jos päädytte välittäjän palkkaamiseen, niin kannattaa tutkia myös se, miten tarvittaessa pääsee irtautumaan sopimuksesta; siis ettei jää siihen kiinni, kunnes kauppa on tehty hinnalla kuin hinnalla. Samalla korostuu oikean hinnoittelun merkitys - jos vetää kovasti yläkanttiin, niin käsiin jää aika varmasti, ellei sitten ole jotain tosi hyvää houkutinta tiedossa. Toi turhan toiveikas hinnoittelu tuntuu olevan yleistä just asuntoaan itse myyvien keskuudessa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hyvä huomio. Meillä on aika hyvä ajatus hintatasosta, koska taloyhtiössä on myyty kämppiä puolen vuoden sisällä useampia. Se kyllä lohduttaa, että myyntiajat ovat olleet muutamaa viikkoa hinnasta riippumatta.

      Poista
  5. Itse en jaksaisi muuttaa mihinkään "väliasuntoon" on siinä muutossa aina niin paljon säätöä =)

    VastaaPoista
  6. Vaikuttaa siltä, että olet tuhlaamassa ison summan rahaa (varainsiirtovero + välityspalkkio) jotta tienaisit hyvin pienen summan rahaa, jos ollenkaan.

    Tämä asunnon vaihto maksaa sinulle siis noin 13500 euroa; jos jaat sen kuudelle vuodelle (jonka ajan asut uudessa asunnossa), tekee se 187 euroa lisää joka kuukausi. Todelliset kulut eivät siis todellakaan ole pienemmät kuin nykyisessä asunnossa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Vastasinkin tuohon alle, että ne rahoitetaan myyntivoitolla. Tietenkin myyntivoittoi voisi kasvatetaan vielä kuusi vuotta, mutta osaako kukaan ennustaa mikä on asuntomarkkinoiden tilanne silloin. Jos asuisimme nykyisessä asunnossa kuusi vuotta tiedossa olisi myös joitain melko suuria remontteja, jotka toisivat kuluja.

      Ja kuten selitin yllä, en ole vaihtamassa asuntoa vain tienatakseni jotain. On vain bonus, että vastike laskisi.

      Poista
  7. Laskelmasi ovat virheelliset, lainanlyhennyksessä lasket mukaan myös asunnon vaihdosta aiheutuvat kulut, jotka eivät nosta asunnon hintaa. Esim. keskimmäisessä vaihtoehdossa otat lisää lainaa kattaaksesi nämä kulut, mutta sitten et laske tätä pahan lisävelan aiheuttamaa ylimääräistä kustannusta "todellisiin kuluihin". Esim. keskimmäisessä vaihtoehdossa tuli kuluja noin 18000€ ja 23v laina-ajalla maksat 80e/kk. Eli "todellinen kulu" pitäisi nousta tuolla, mikä tarkoittaa, että nykyinen tilanteesi on edullisin.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Mä en kyllä sotkis noita vaihtokuluja lainaan, koska ne maksetaan myyntivoitosta.

      Jos myyn kämpän 300 000 eurolla ja maksan siitä välittäjälle ja pankille, jää minulle 78 500. Tuosta noin 30 000 on voittoa. Ostan sitten uuden kämpän, johon otan lainaa 227 400 ja rahoitus loput 67 600 myynnistä saaduilla rahoilla. Loput käytän muuttoon ja varainsiirtoveroon. En siis ajattele noita myyntikuluja asuntolainaan sidoksissa oleviksi vaan myyntivoitoista maksettaviksi.

      Ymmärrän kyllä mitä tarkoitat, koska kuluja ei syntyisi muuten. En jotenkin osaa ajatella, että lainaa otetaan näiden kulujen kattamiseksi, vaan että ne maksetaan voitoilla. Tietenkin ilman niitä, lainaa otettaisiin vähemmän. Tästä syystä on ainakin ehdottoman hyvä saada kämpästä hyvä hinta. Ja hyvä pointti kaiken kaikkiaan: muuttaminen on kallista!

      Poista
    2. Jäin vielä miettimään tätä. Ottaisin nuo vaihtokulut pois varallisuudesta en menoista. Eli, jos nettovarallisuuteni on asunnon myötä kasvanut joidenkin vuosien aikana 78 500, ostan uuden kämpän ja maksan kulut, on nettovarallisuuteni hieman vähemmän, mutta kuukausikuluni ovat silti korot ja vastike, vaihtokulut on jo kuitattu nettovarallisuudesta. Sama kun, jos ostan vaikka uuden pesukoneen 500 eurolla, vähentää se minun varallisuuttani, mutta ei lisää kuukausittaisia juokseviakulujani. Tietenkin, jos ostan sen osamaksulla, myös kuluja syntyy. Ehkä tässä on kyse siitä maksetaanko lainalla asuntoa vai vaihtokuluja. Asuntokuluissa todellista kulua ovat korot ja ylimääräisen lainan korothan on huomioitu laskemassa.

      Poista
    3. Entä päteekö tuo lainalaskelma pankkien nykysääntöjen kanssa? Tai ehkä olit ajatellut tarjota lisävakuuksia rahasto-osuuksilla tai muuten?

      Poista
    4. Ei ole vakuuksissa ongelmaa, kun omarahoitus on tarpeeksi suuri ja miehellä on vielä muutama kiinteistöosuus vakuutena.

      Poista
    5. Tää on ilmeisesti sellainen asia, joka nähdään myös täysin erilaisena riippuen siitä kuka sitä tarkastelee. Mun mielestä alle 30 prosentin omarahoitusosuus + entistä isompi laina + pitempi takaisinmaksuaika ei ole mikään hyvä diili, mutta ilmeisesti sulla ei ole isompaa huolta päästä joskus velattomaksi asuntolainan suhteen. Kuten niin monta kertaa todettu, ihmiset ja heidän tavoitteensa on niin kovin erilaiset.

      Poista
  8. Asutte ilm. kolmiossa tällä hetkellä? Entisessä elämässäni lapsillani oli yhteinen huone, jossa oli tuo kerrossänky-järjestely. Nuorimmainen muutti kerrossänkyyn pinnasängystä. Alapedissä kun oli laita suojaamassa tippumiselta.

    Mietin kuitenkin, että minkä ikäisiä lapsenne ovat 6 vuoden päästä, ja miten suuri se "unelmakoti" silloin on verrattuna vaikkapa "väliaikaiseen kotiin"? Onko näillä kovasti eroa? Onko teillä lapsiluku täynnä?

    Itse nimittäin mietin, että jos olisin jäänyt sinkuksi, yh-äidiksi, lasteni kanssa tuohon kolmioon, olisivat lapset saaneet omat huoneet ja minä olisin muuttanut olohuoneeseen sänkyni kanssa. Teillä tämä ei onnistu, ymmärrän sen. Mutta nyt kun asun 144-neliöisessä omakotitalossa, jossa lapsilla on omat huoneet ja lisäksi meillä on vieras/työhuone, olen miettinyt, ettei omat lapseni asu täällä enää kuin 10-12 vuotta. Onhan siihen vielä vuosia, mutta... Siinä kohtaa, kun talo tyhjenee lapsista, mitä me tehdään näin isolla kodilla?

    Naapurit rakensivat valtavan kalliin ja suuren talon tuohon viereen, jotta heidän vanhimmat lapsensa ehtivät asua siinä 2 vuotta. Nyt talossa asuu kaksi aikuista. Ymmärrätkö, mitä haen ja tarkoitan? Eli kun kuuden vuoden päästä pääset unelmataloosi, kauanko se unelmatalo on "unelma" vai jääkö se pian liian suureksi?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kolmiossa asutaan ja lapsiluku on täynnä. Mahtavaan olisi, että tämä välikoti ja unelmien koti olisivat yksi ja sama asia.Ehkä niin, että löytäisimme nyt todella halvan asunnon, joka täyttäisi kaikki unelmakämpän kriteerit. Itse olen lapsena asunut kodissa, jossa on jokaiselle oma huone ja vanhemmat asuvat siinä yhä. Eikä se ole jäänyt liian isoksi kenellekään. Tuosta isoudesta ei ole huolta näillä neliöhinnoilla, vaan ennemmin panostaisimme remonttiin tai kuntoon, jotta saisi sitä mitä haluaa. Ymmärrän kyllä, että 150 neliöinen koti saattaisi käydä liian isoksi, mutta sen kokoiseen kämppään tarvitsisi jo muutaman satatuhatta lisää.

      Yksi ratkaisu olisi ostaa nyt remppakuntoinen, hyväpohjainen asunto ja laittaa sitä pikkuhiljaa kuntoon, jolloin se olisi ehkä kuuden vuoden kuluttua valmis. En tiedä sitten haluaako sitä asua rempan keskellä?

      Poista
    2. Tiedäthän sitten myös, että ennen vuotta 1994 rakennettuihin taloihin pitää tehdä asbestikartoitus, ennen kuin voi edes aloittaa mitään isompaa remonttia? Harva taloyhtiö niitä ilmeisesti on vielä teettänyt, joten yleensä menee edelleen asunnon omistajan piikkin, ja kyllähän niistä kustannuksia tulee, kun kartoitus pitää tehdä sekä ennen että jälkeen remonttia. Toki voi olla mahdollista, että tutkii etukäteen useamman kohdan, joita aikoo remontoida (keittiön pinnat ja taustat´/kylpyhuone/mitä nyt sitten aikookin repiä auki) vaikka sitten remontti jakautuisikin ajallisesti useampaan osioon. Siinä on vaan se ongelma, että kun rempan jälkeen pitää vielä todeta, ettei huoneistoon ole jäänyt asbestihiukkasia ilmaan, niin se tutkimus pitää sitten ainakin teettää joka kerran kun jokin kohta valmistuu.

      Poista
    3. Enpä ole tuota ajatellut. Hyvä tietää, jos joskus tuohon remppavaihtoehtoon päädytään.

      Poista
  9. Oma perheeni, 5 henkeä, asuu hieman päälle 80 neliön asunnossa. Hyvin mahtuu. Usein se tilan tarve on vain omassa päässä. Meillä aina kaksi lapsista jakaa huoneen ja yksi vuorollaan saa oman. Kierto on noin 6 kk välein. Näin jokainen saa vuorollaan omaa tilaa. Yksi avaintekijä meillä asumisessa on tavaran määrän hallinta. Turhaa tavaraa ei haalita ja kaapeista/huoneista kierrätetään/siivotaan turha pois säännöllisesti. Isokin tila tuntuu täydeltä jos sinne haalitaan joutavaa romua.

    Olen myös havainnoinut yläasteikäisten lasten oleskelua asunnossamme. Käytännössä 80 % kotona olo ajasta, nukkuminen poislukien, vietetään keittiö/olohuone akselilla. Läksytä tehdään keittiön pöydän ääressä, hengailu/pelailu/lueskelu olohuoneessa. Saattanee olla että omien huoneiden myötä tilanne muuttuisi mutta olemme nykyiseen tilanteeseen tyytyväisiä. Tuleepahan teinien hengattua vanhempien kanssa ja ovat "pakotettuja" kommunikoimaan meille.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Minäkin konmaritin kodin kesällä, eikä täältä enää juuri turhaa tavaraa löydy. Voi olla, että se on minun persoonan, joka tarvitsee vähän tilaa ja rauhaa. Minulla oli aina lapsena oma huone ja se oli ihan ehdoton. Haluan tarjota saman oman tilan lapsilleni ja jos he eivät sitä halua, olisipa ainakin huone missä mahtuisi kunnolla leikkimään. Nythän vauvan pinnasänky on käytävällä, koska kerrossänky ei ole vielä mahdollinen ja pinnasänky ei mahdu meidän huoneeseen.

      Poista